不動産売買注意事の項

不動産売却の際、知っておきたい事や注意すべき事

 ここでは、不動産売却に関して、ぜひ知っておいてほしい事柄をコラム形式で書いています。
 貴方が知るべき不動産売却の基本的な事が載っているかもしれませんので、宜しければご覧ください。

そもそも、査定価格とは

 不動産業者に行って、不動産の売却を検討している旨を伝えると、どのくらいで売れるのかを査定してくれるわけですが、そもそも、査定価格とはいったい何でしょう。
 査定価格は、不動産業者が「この価格なら売れると思う」という事で出してくる、売れる可能性が有る値段といっても良いと思います。
 要するに、プロである不動産業者が売却を検討している不動産をどのくらいで売れるのかを見積もってくれているという事なのですが、実際には不動産取引は相手がいないと成立しませんので、
強気の値段で売りに出してみると査定価格よりも高く売れる可能性ももちろんありますし、残念ながら安くしか売れない可能性もあります。
 要するに、査定額がどうであれ、買ってくれる相手がいないと、査定価格自体はあまり意味が無いといえるかもしれません。
 買い手にも都合があって、お互いの利害(?)が一致した時に不動産売買が成立するといっても良いでしょう。
 そんな風に考えられると、イエイのような不動産売却査定を使って業者を競わせて査定額が上がったからと言って喜んだりするのは早計で、
「売りに出そうとしている不動産を不動産業者はこんな風に考えているのですね」くらいの、いわゆる参考価格としておさえておくのも良いでしょう。
 むしろ、重要なのは査定の根拠です。
 不動産は決して安いモノではないのですから、その根拠になった事柄を見落として「こんなものだろう」と思うのはどうかと思います。
 もしかしたら、貴方の不動産のプラスの面を落としている業者さんが居るかもしれませんし、あまりみたくない部分を見落として査定額を出している業者がいたり、もっと言ってしまえば、
媒介契約を取りたいがために高めの査定額を出してくる業者があるかもしれません。
 そうした事を考えると、やはり査定の根拠をしっかりチェックする必要がある訳です。
  また、実際に不動産業者が売却活動をしてくれることになりますが、これも、どのような売却活動をしてくれるのかを確認しておきたいところです。

 

不動産の査定方法の種類

 不動産の査定の種類は以下になります。。
 1.原価法
 これは、建物の建築や耐用年数などから割り出す方法です。
 あまり、一般の住宅の査定で用いる事はないと思います。

 

 2.収益還元法
 収益還元法は、物件から収益がどれだけ上がるかを元に利回りとして計算して売却額を算定する方法です。
 新聞の折り込みチラシとかでも球に入ったりしますが、アパートとかを売買するときに使われたりします。
 ※賃貸物件としてのアパートは、実際に入居している人がいる方が、アパートに人が実際に入っているという実績からより高く売買されたりします。

 

 3.取引事例比較法
 取引事例比較方は、住宅や個人のマンションなどを査定する際に多く用いられる方法です。
 査定を行う不動産の近隣で、条件が近い物件の取引事例を多く収集し、取引価格の事例を比較し、算定を行います。
 注意事項としては、売り急いだ物件など、特殊事情があって売った物件を省く必要があります。

 

境界線の話

 もしも、境界線でもめる事になったら・・・目も当てられませんね。
 当たり前の話ですが、境界線の位置が違っていたら大変な事になります。

 

 あまり、起きて欲しくない事ですが、道路との境界線が違っていてセットバックしなければならなくなったり、土地の面積がそもそも違っていたり、種々の問題が生じる可能性が有りますが、これが素人には分かりにくい事この上なかったりします。
 この辺は、業者任せにするよりも、しっかり自分でも確認しておきたいところです。
 私の近所では、どう考えても30センチくらい道路から凹んでいる所に家の敷地がある人が居るのですが、未だに原因不明ですし、他人様の持ち物ですから聞く事も出来ません。
 他にも実話があるのですが・・
 ある人が不動産業者から土地を買い、石が本来の位置ではなく、ズレた場所に設置してあって、それを元に売買したところ、図面と違っていて裁判になった話とか、道路との境界線があいまいなまま家を建てたら、その家の向かい側に住んでいる人が道路の一部を自分の土地だと言っていじくり回し、いじくり回したひとの言い分を飲むと、こちら側の家の人はセットバックの関係で違法建築になってしまうなど、ご近所がかたずをのんで見守っている状態とか。
 元々昭和54年以前の測量図は、隣接地所有者の同意の判はいらなかったようで、状況によっては信憑性に欠けるところもある様ですので、要注意です。
 つまり、昔の謄本をもとにした売買は、境界線を隣接地の人たちが本当に合意しているとは限らない状況という事です。
 せっかく良い物件を買っても、裁判所へまっしぐらという事態は避けたいですので、信頼出来る業者、信頼できる営業マンを探しましょう。

 

 

中古マンションを売る理由は何ですか?

 あなたは何故マンションを売る事にしたのでしょうか。
  マンションを売る動機は人それぞれです。
 そんな事は聞かれなくても分かっていると答える人が多いと思いますが、ここでもう一度確認してみましょう。
 例えば「子供が生まれるから」とかいう時、どのような時期に引っ越しをして、いくらくらいのお金が必要で、住み替える先はどんな所が良いのでしょうか。
 生まれてから引っ越すのか、余裕を見て先に引っ越してから落ち着いて産みたいのか・・。
 こうした事をきちんと考えると、自ずから売るべき時が分かってくると思います。
 もしも、子供が生まれるから住み替えたいならば、小児科に対応している病院が傍にある地域を狙う人もいるかもしれません。
 小児科の存在は、子供がいない人には通常考えられない条件になります。
 また、もしも子供の小学校入学を期に住み替えを考えているならば、それに合った条件が出てくると思います。
 特に、この場合は時期的な条件と学区との絡みが出てきます。

 

 なかには、心機一転新天地で生活したいという人もいるかもしれません。
 この場合は、どんな所ならば心機一転できるのかを考えてみるのも良いでしょう。
 不動産の売買は大きなお金が動きますし、失敗してもおいそれとは買い替える事が出来ないものですから、じっくり考えてみるのも良いと思います。
 そして、この目標に向かって販売計画をお願いしている不動産業者の営業マンと一緒に練ってみるとか。
 もしかしたら、営業マンが「この条件なら時間に余裕もありますし、じっくりと構えましょう」とか、より良い販売計画を提案してくれるかもしれません。

 

 

マンションを貸す?


 相続などで手に入れたマンションや一軒家は、手に入れた時点で既に家を持っていたり、地域的に遠くて済む事が出来ないなどの理由から、売ろうとする人も多いと思いますが、なかには貸す事を視野に入れる人もいると思います。
 ここでは、貸す事によるメリット、デメリットについて考えてみましょう。

 

 家やマンションを貸す事によるメリット
 一般的には分譲貸しのマンションは、同じ間取りでも設備等のグレードが高い事もありますので、より高く貸せる可能性もあります。
 また、資産として残しておくわけですから、万一の際に売る事も可能で、万一後に売る事になっても、それまでの間管理だけする事で稼いでくれますので、月々の生活の足しにする事が出来ます。

 

 税金対策
 相続などで得た不動産である自己所有のマンションや一軒家をそのままズルズルと持ち続けている人も多いと思いますが、思い切って貸す事で、今まで普通に払っていた費用が不動産所得にかかる経費として計上できたりします。
 また、減価償却費なども経費として計上できます。
 この辺は、自分の資産とのからみと税法との絡みがありますので、税理士さんに相談する事をお勧め致します。

 

 貸す事によるデメリット
 家を貸し出す事によっての最大のデメリットは、やはり空室によるリスクが挙げられます。
 空き家になると痛みが出たりしますし、その間お金が入って来ないだけでなく、マンションの場合あh管理費などのマンションの経費を払い続ける事になるので「はやく売った方が良かった」という事も有り得ます。
 また、借り手を見つけるためには、もしも賃借人が出て行ってしまうと、そのたびに新しく内装をやり直さなければいけなくなったりしてお金が掛かったりします。
 実際問題借りようと思っている人は、内装を結構気にしますので、少しでも早く優良な借り手を見つけようと思うと、内装はしっかりと手を入れる必要がある事が多いようです。
 また、設備の故障などがあると、借り手が付かなくなる可能性が高くなりますので、これらも手を入れる必要が出てきます。。
 さらに、給湯設備やトイレなどが借主の責任ではない原因で故障した場合、負担は貸主になりますので、家賃を使い切るのではなく、一定程度の積み立てはしておくようにしたいところです。
 借り手に「故意や過失がなければ」貸し手が負担するのが一般的な事だと言われていますが、エアコンなどもこれに該当していたりします。 この辺は、お願いしている不動産業者さんに確かめてみましょう。
 真夏の暑い時期にエアコンが壊れたら・・工事業者の手配もままならず悲劇ですね・・・。

 

 

 

 

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